La plus-value immobilière des non-résidents est imposée en France. (service-public.gouv.fr)
En pratique, le notaire calcule la base, dépose la déclaration et reverse l’impôt lors de la vente; le taux de base est de 19 %, avec des prélèvements sociaux qui dépendent de votre affiliation et, dans certains cas, une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. Les conventions fiscales peuvent aussi modifier le traitement.
L’essentiel à retenir
- Si le bien vendu était votre résidence principale en France avant votre départ, une exonération totale peut s’appliquer sous conditions précises. (impots.gouv.fr)
- La cession d’un autre logement peut aussi être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable si les conditions prévues pour les non-résidents sont réunies.
- Au bout de 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît; au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent aussi.
- Si vous êtes hors UE/EEE et que la plus-value est taxable, un représentant fiscal accrédité est en principe nécessaire. (bofip.impots.gouv.fr)
- Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % peut s’ajouter.
Comment fonctionne le prélèvement à la source ?
Le régime des non-résidents reste proche de celui des résidents, mais il faut ajouter la question du prélèvement, du représentant fiscal et des conventions fiscales internationales. Si vous préparez une vente à l’étranger, mieux vaut la relire avec le reste de votre patrimoine : structurer un patrimoine d’expatrié sans angle mort fiscal évite souvent les mauvaises surprises entre immobilier, placements et résidence fiscale.
Le rôle du notaire et du représentant fiscal
Pour une cession taxable, le notaire effectue les démarches auprès de l’administration, calcule la plus-value imposable, établit la déclaration et paie l’impôt au service de la publicité foncière. La déclaration utilisée est le formulaire 2048-IMM-SD. Si vous êtes non-résident et que la plus-value est soumise à impôt, un représentant fiscal accrédité est en principe requis lorsque vous n’entrez pas dans un cas de dispense. Les principales dispenses concernent notamment les ventes réalisées par des ressortissants UE/EEE ayant conclu une convention avec la France, les ventes dont le prix ne dépasse pas 150 000 €, ou les ventes totalement exonérées au titre de la durée de détention.
À l’inverse, si la plus-value est totalement exonérée, la notice officielle prévoit que le dépôt de la déclaration 2048-IMM-SD n’est pas requis dans les cas dispensés pour les non-résidents. (impots.gouv.fr)
Comment se calcule la base imposable ?
Le calcul part toujours de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente peut être diminué de certains frais justifiés, comme les frais de diagnostics; le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’achat, des droits d’enregistrement, des frais de notaire, et, sous conditions, des dépenses de travaux ou d’un forfait. Si le bien a été reçu gratuitement, la valeur retenue pour les droits de donation ou de succession sert de base. Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, certains travaux peuvent être retenus pour un forfait de 15 % du prix d’achat.
Cette mécanique mérite d’être intégrée à votre stratégie globale: une vente immobilière ne se traite pas seule, surtout si elle vient libérer du capital à réallouer. L’arbitrage doit aussi tenir compte de la place de l’immobilier dans une allocation diversifiée.
Barème d’abattement selon la durée de détention
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux | Effet pratique | Source |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % | Aucun abattement de durée n’est appliqué. | |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an | L’assiette taxable diminue chaque année. | |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % | L’impôt sur le revenu est sur le point de disparaître. | |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an | La plus-value sort de l’IR, puis continue de s’éteindre pour les prélèvements sociaux. | |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération | La plus-value immobilière classique n’est plus taxée. |
Prélèvements sociaux : le cas particulier des non-résidents
En principe, les plus-values immobilières de source française réalisées par des non-résidents supportent des prélèvements sociaux. Mais depuis 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS; dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. L’administration mentionne aussi des situations britanniques particulières. Si vous détenez en parallèle des titres ou une assurance-vie, le bon réflexe consiste à lire ce sujet avec le régime fiscal des comptes-titres et de l’assurance-vie pour les non-résidents.
La taxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s’ajoute. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant réalisé, et elle concerne aussi les cessions entrant dans le champ du prélèvement des non-résidents. Elle est calculée après les abattements applicables à la plus-value.
Quelles exonérations existent pour les non-résidents ?
Les exonérations sont l’enjeu central du dossier. Certaines sont propres aux non-résidents, d’autres sont générales et continuent de jouer si vos conditions sont réunies. Pour les remettre dans une logique patrimoniale cohérente, vous pouvez aussi vous appuyer sur l’impact des plus-values sur votre stratégie patrimoniale.
La résidence principale en France avant le départ
La cession du logement qui constituait votre résidence principale en France avant votre départ à l’étranger peut être exonérée de la plus-value. Les conditions sont strictes: le bien ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers entre le départ et la vente, et la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. La documentation fiscale précise aussi que le transfert doit s’effectuer vers un État de l’UE, de l’EEE ou vers un État ayant conclu avec la France les conventions administratives et de recouvrement requises, sans être un État ou territoire non coopératif.
Une autre résidence dans la limite de 150 000 €
Les non-résidents peuvent également bénéficier d’une exonération pour la vente d’un autre logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Cette faveur suppose notamment d’être ressortissant d’un État membre de l’UE ou de l’EEE ayant conclu une convention avec la France, d’avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans, et de vendre au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert de domicile hors de France. Aucun délai n’est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. L’avantage est limité à une résidence par contribuable.
Les exonérations générales à ne pas oublier
Plusieurs exonérations “classiques” peuvent aussi s’appliquer: cession d’un bien dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €, vente après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, ventes au profit du logement social, expropriation, droit de délaissement, ou certains remembrements. Dans les zones tendues, d’autres abattements peuvent exister selon les cas et les dates prévues par les textes en vigueur.
Biens détenus via SCI, FPI ou SIIC
Attention aux détentions indirectes. Le régime immobilier s’applique aussi aux cessions d’immeubles réalisées via une SCI à l’impôt sur le revenu, et le prélèvement vise également certaines cessions de parts de FPI, de SIIC, de SPPICAV ou d’organismes étrangers équivalents, dès lors que l’actif est principalement constitué d’immobilier situé en France. C’est un point souvent sous-estimé lorsque le bien n’est pas détenu en direct. (impots.gouv.fr)
Pourquoi l’anticipation patrimoniale change tout
La meilleure erreur fiscale est souvent celle que l’on évite avant la signature. Quand la vente s’inscrit dans une démarche d’expatriation, de retour en France ou de réorganisation du patrimoine, il faut regarder ensemble le bien, les autres placements et le calendrier de cession. Dans une logique de long terme, cela rejoint aussi la réflexion sur la juste place de l’immobilier dans votre allocation et sur le traitement des actifs financiers hors de France.
Autrement dit, une vente réussie n’est pas seulement une vente bien fiscalisée: c’est une vente qui s’intègre à une stratégie cohérente, avec un usage du capital compatible avec vos objectifs, votre résidence fiscale et votre horizon de placement. C’est précisément le type d’arbitrage qu’un investisseur international doit raisonner dans la durée.
FAQ
Comment est calculé le prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents en France ?
On part d’abord de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente peut être diminué de certains frais justifiés, tandis que le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition, des travaux admissibles et de certaines charges. Ensuite, on applique l’abattement pour durée de détention, qui n’est pas identique pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Après abattements, le taux de base est de 19 %, et une taxe additionnelle peut s’ajouter au-delà de 50 000 €.
Quelles exonérations existent pour les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents ?
Les principales exonérations concernent la résidence principale en France avant le départ, l’autre logement vendu dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, et les exonérations générales comme la détention de plus de 22 ans pour l’IR ou 30 ans pour les prélèvements sociaux. Il existe aussi des cas liés au logement social, à l’expropriation, au droit de délaissement, à certains remembrements ou au prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €. L’éligibilité dépend souvent de conditions de délai et de résidence très précises.
Les non-résidents doivent-ils payer la CSG/CRDS sur les plus-values immobilières de source française ?
Pas systématiquement. En principe, les plus-values immobilières de source française réalisées par des non-résidents supportent des prélèvements sociaux, mais les personnes affiliées à un régime obligatoire d’un pays de l’EEE ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS depuis 2019. Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. L’administration mentionne aussi des règles particulières pour certains résidents britanniques. Le point décisif est donc votre affiliation sociale au moment de la cession. (impots.gouv.fr)
Comment déclarer la plus-value immobilière lorsque l’on est non-résident ?
Lorsque la plus-value est taxable, le notaire effectue les démarches, établit la déclaration 2048-IMM-SD et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière, en principe dans le mois suivant l’acte. Si vous êtes non-résident hors UE/EEE, un représentant fiscal accrédité peut être obligatoire, sauf cas de dispense. En revanche, si la vente est totalement exonérée dans les cas prévus par l’administration, le dépôt de la déclaration n’est pas requis.
Le prélèvement RFPI s’applique-t-il aussi aux cessions de parts de FPI ou de SIIC par des non-résidents ?
Oui. Le prélèvement prévu à l’article 244 bis A ne vise pas seulement les immeubles en direct: il peut aussi s’appliquer à certaines cessions de parts de FPI, d’actions de SIIC ou de SPPICAV, ainsi qu’à des véhicules étrangers équivalents, lorsque l’actif est principalement composé d’immobilier situé en France. Le régime varie selon la nature exacte du véhicule et la prépondérance immobilière de son actif. C’est un point technique, mais essentiel si votre patrimoine passe par des structures interposées. (bofip.impots.gouv.fr)
Et maintenant ?
Si vous préparez une vente, l’enjeu n’est pas seulement de réduire l’impôt dû à la sortie. Il s’agit surtout d’inscrire cette opération dans une stratégie patrimoniale cohérente, avec un calendrier, un réemploi du capital et une lecture d’ensemble de vos actifs. Pour aller plus loin, commencez par la page d’accueil de BMPA ou par l’accompagnement patrimonial en transaction immobilière afin de sécuriser les étapes clés de votre projet.