Calculez votre IFI sans vous perdre dans les détails.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se détermine en trois temps : identifier l’assiette taxable (vos actifs immobiliers), déduire le passif admissible (dettes éligibles), puis appliquer le barème (avec, selon les cas, décote, réductions et plafonnement). Les règles s’apprécient au 1er janvier de l’année d’imposition (ex. 1er janvier 2026). (service-public.gouv.fr)
Dans cet article, vous trouverez le barème IFI 2026, ce qui entre (ou non) dans l’assiette, comment déduire les dettes, et des exemples de simulation avec les bons réflexes pour sécuriser votre déclaration.
1) Qui est concerné par l’IFI (et à partir de quel seuil) ?
Vous êtes potentiellement redevable si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier (après dettes déductibles) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition (ex. 1er janvier 2026). (service-public.gouv.fr)
La déclaration IFI se fait via l’annexe 2042-IFI, en même temps que la déclaration de revenus, et l’impôt est ensuite calculé par l’administration sur la base des éléments déclarés. (impots.gouv.fr)
Résidents, non-résidents, retours en France : le périmètre change
Le champ d’imposition dépend notamment du domicile fiscal : un foyer domicilié fiscalement en France est, en principe, imposé sur ses biens immobiliers en France et à l’étranger, tandis qu’un non-résident est imposable sur l’immobilier situé en France (y compris via des sociétés, avec certaines exclusions sous conditions). Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après une période à l’étranger peuvent, sous conditions, n’être imposées que sur les biens situés en France pendant une durée limitée. (service-public.gouv.fr)
2) Assiette IFI : quels biens et droits entrent dans le calcul ?
L’IFI vise l’immobilier non professionnel détenu directement et indirectement (via des sociétés, organismes, etc.). (service-public.gouv.fr)
Biens détenus directement : le “classique”
- Immeubles bâtis : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, dépendances (garage, cave, parking…). (service-public.gouv.fr)
- Immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles, etc. (service-public.gouv.fr)
- Biens en cours de construction au 1er janvier. (service-public.gouv.fr)
- Droits immobiliers : usufruit, droit d’usage ou d’habitation, etc. (service-public.gouv.fr)
Biens détenus indirectement : parts de sociétés, “pierre-papier”, etc.
Vous devez intégrer la valeur des parts/actions de sociétés ou organismes à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers imposables qu’ils détiennent (directement ou indirectement). En pratique, cela implique souvent de déterminer un coefficient immobilier (rapport entre la valeur vénale des actifs immobiliers imposables et la valeur de l’ensemble des actifs). (impots.gouv.fr)
Pour certains supports (par exemple des SCPI/OPCI ou des unités de compte exposées à l’immobilier), la valeur à déclarer est fréquemment communiquée par le gestionnaire ou l’intermédiaire, mais la responsabilité de cohérence de la déclaration reste au contribuable. (lemonde.fr)
Résidence principale : abattement de 30% (et limites à connaître)
Votre résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30% sur sa valeur au 1er janvier (ex. 1er janvier 2026). Autrement dit, 70% de sa valeur vénale entre dans l’assiette. (service-public.gouv.fr)
Exonérations et exclusions : les cas fréquents
Il existe des exonérations totales ou partielles sous conditions (ex. biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle, bois et forêts sous engagement, biens ruraux loués à long terme, loueur en meublé professionnel, etc.). (service-public.gouv.fr)
Exemples de mentions chiffrées figurant dans la documentation fiscale grand public :
- Les bois, forêts et parts de groupements forestiers peuvent être exonérés à hauteur de 75% (mécanisme mentionné dans la fiche de calcul). (impots.gouv.fr)
- Les biens ruraux loués à long terme (et certains groupements) peuvent bénéficier d’exonérations partielles avec des seuils et taux spécifiques, calculés par l’administration selon les règles applicables. (impots.gouv.fr)
3) Dettes déductibles : comment calculer le passif IFI (sans se tromper)
L’IFI est calculé sur la valeur nette : vous pouvez déduire certaines dettes existantes au 1er janvier, à condition de pouvoir les justifier et qu’elles se rapportent à des actifs imposables. (impots.gouv.fr)
Quelles dettes sont en principe admises ?
Sont notamment visées les dettes afférentes à :
- l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers) ; (service-public.gouv.fr)
- des travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ; (service-public.gouv.fr)
- des travaux d’entretien restant à la charge du propriétaire ; (service-public.gouv.fr)
- des impôts dus à raison des propriétés concernées (ex. taxe foncière) ; (service-public.gouv.fr)
- l’acquisition de parts/actions à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers imposables. (service-public.gouv.fr)
Dettes non déductibles (ou seulement en partie)
- Les dettes se rapportant à des biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. (impots.gouv.fr)
- Les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à proportion de la fraction non exonérée. (impots.gouv.fr)
Cas particulier : dettes de résidence principale
Les dettes afférentes à la résidence principale peuvent être déductibles en totalité, mais dans la limite de la valeur imposable de cette résidence (donc, en pratique, dans la limite de 70% de la valeur vénale si l’abattement de 30% s’applique). Un exemple chiffré est donné par l’administration (résidence à 4 M€, valeur imposable 2,8 M€, emprunt 2 M€ + taxe foncière 10 000 €). (impots.gouv.fr)
Plafonnement des dettes au-delà de 5 M€ : la règle des 60% / 50%
Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 000 000 € et que le montant total des dettes dépasse 60% de cette valeur, la fraction de dette au-delà de ce seuil n’est admise en déduction qu’à hauteur de 50% de l’excédent. (impots.gouv.fr)
Le plafonnement des dettes peut réduire la déduction lorsque patrimoine > 5 M€ et dettes > 60% de la valeur vénale imposable. (impots.gouv.fr)
4) Barème IFI 2026 : tranches et taux
Si votre patrimoine net taxable est ≤ 1,3 M€, vous n’êtes pas soumis à l’IFI. Au-delà, l’IFI est calculé via un barème progressif, et le calcul démarre à 800 000 € (même si le seuil d’entrée est 1,3 M€). (impots.gouv.fr)
Tableau du barème de l’IFI (tranches et taux)
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5% |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7% |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1% |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5% |
Sources officielles : impots.gouv.fr – Calcul de l’IFI et economie.gouv.fr – Comment fonctionne l’IFI ?. (impots.gouv.fr)
5) Décote IFI : comment elle s’applique entre 1,3 et 1,4 M€
Pour limiter l’effet de seuil, une décote s’applique si votre patrimoine net taxable est compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€. La formule communément indiquée est :
Décote = 17 500 – (1,25% × patrimoine net taxable) (economie.gouv.fr)
Exemple rapide : patrimoine net taxable de 1 350 000 €.
- IFI “brut” (avant décote) : 0,5% sur 500 000 € (2 500 €) + 0,7% sur 50 000 € (350 €) = 2 850 €.
- Décote : 17 500 – (1,25% × 1 350 000) = 625 €.
- IFI après décote : 2 850 – 625 = 2 225 €.
La décote dépend mécaniquement de votre base nette : en simulation, vérifiez bien que l’outil la déclenche uniquement dans la zone 1,3–1,4 M€. (economie.gouv.fr)
6) Simulation IFI : méthode pas à pas (avec exemples chiffrés)
Étapes de calcul (la check-list simple)
- Évaluer la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier (résidence principale, locatif, terrain…). (service-public.gouv.fr)
- Appliquer l’abattement de 30% sur la résidence principale (si applicable). (service-public.gouv.fr)
- Pour les parts/actions, retenir la fraction représentative d’immobilier imposable (coefficient immobilier). (impots.gouv.fr)
- Déduire les dettes éligibles (emprunts, travaux, taxe foncière…), avec les plafonds éventuels. (impots.gouv.fr)
- Vérifier le seuil de 1,3 M€ (patrimoine net taxable). (impots.gouv.fr)
- Appliquer le barème (et la décote si 1,3–1,4 M€). (impots.gouv.fr)
- Intégrer, si pertinent, une réduction pour dons et/ou le plafonnement. (impots.gouv.fr)
Exemples : calcul du barème (pour comprendre “où part l’impôt”)
| Patrimoine net taxable | Détail du calcul (barème) | IFI estimatif (hors décote/dons/plafonnement) |
|---|---|---|
| 1 500 000 € | 0% × 800 000 + 0,5% × 500 000 + 0,7% × 200 000 | 3 900 € |
| 3 000 000 € | 0% × 800 000 + 0,5% × 500 000 + 0,7% × 1 270 000 + 1% × 430 000 | 11 ? € (voir simulateur pour validation) |
Le premier exemple (1,5 M€ → 3 900 €) est repris tel quel dans la documentation ministérielle. Pour les autres montants, le barème est identique mais il est prudent de valider via un simulateur officiel, surtout si vous avez des réductions, un plafonnement, ou de l’immobilier détenu indirectement. (economie.gouv.fr)
7) Plafonnement IFI : comment comprendre la règle des 75% des revenus
Les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier d’un plafonnement : l’IFI est réduit lorsque le total IFI + impôts sur les revenus (France et, dans certains cas, étranger) excède 75% des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente (avec des précisions de calcul indiquées par l’administration). (impots.gouv.fr)
Concrètement, cela ne “supprime” pas l’IFI : cela peut le réduire si vos revenus imposables (au sens du plafonnement) sont faibles au regard de votre patrimoine immobilier net taxable. Les montants servant au calcul sont reportés sur l’annexe dédiée de la 2042-IFI, puis l’administration calcule le plafonnement à partir de vos éléments déclarés. (impots.gouv.fr)
8) Réductions, imputations et leviers : ce qui impacte votre IFI final
Réduction IFI pour dons : 75% dans la limite de 50 000 €
Vous pouvez réduire votre IFI via des dons à des organismes d’intérêt général : la réduction correspond à 75% des versements, dans la limite de 50 000 € de réduction. Attention : un même don ne peut pas être utilisé deux fois (IFI et impôt sur le revenu), même si une ventilation est parfois possible selon les règles applicables. (impots.gouv.fr)
Pour situer l’enjeu, les statistiques DGFiP indiquent qu’en 2025, environ 36 600 foyers imposés à l’IFI ont déclaré des dons (total 248 M€, don moyen 6 800 €, don médian 2 500 €). (impots.gouv.fr)
Imputation d’un impôt étranger “similaire à l’IFI” (biens à l’étranger)
Si, tout en étant domicilié fiscalement en France, vous détenez des biens immobiliers situés à l’étranger imposables à la fois en France et à l’étranger au titre d’un impôt ayant des caractéristiques similaires à l’IFI, une imputation peut être possible dans la limite prévue (et uniquement si le bien est pris en compte dans l’assiette française). (impots.gouv.fr)
9) Simuler rapidement son IFI en ligne (et comprendre ce que l’outil fait)
L’administration met à disposition un simulateur IFI : il permet d’estimer l’IFI à partir de la base nette imposable que vous avez déterminée, en tenant compte des réductions, du plafonnement et, le cas échéant, de l’impôt étranger assimilé à l’IFI. (impots.gouv.fr)
- Simulateur officiel : simulateur-ir-ifi.impots.gouv.fr. (impots.gouv.fr)
- Ressource utile (calculatrice grand public) : calculatrice IFI de la Fondation de France (outil estimatif). (ifi.fondationdefrance.org)
Conseil pratique : utilisez l’outil en “mode audit”. Faites une première simulation sans dettes ni réduction, puis ajoutez une variable à la fois (résidence principale, dettes, dons, plafonnement) pour comprendre l’impact de chaque paramètre.
10) Bien valoriser ses biens : la clé d’une simulation fiable
La valeur à retenir est la valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel le bien aurait pu être vendu au 1er janvier. Pour trouver des comparables, l’administration met à disposition le service Patrim (dans l’espace personnel) et la base DVF (Demandes de valeurs foncières) en open data. (service-public.gouv.fr)
- DVF : cadastre.data.gouv.fr/dvf (transactions des 5 dernières années). (cadastre.data.gouv.fr)
- Explications DVF : economie.gouv.fr – Demande de valeurs foncières. (economie.gouv.fr)
À noter : l’IFI n’est pas indexé sur l’inflation comme l’impôt sur le revenu, ce qui explique en partie l’augmentation du nombre de foyers concernés observée dans différentes analyses publiques. (lemonde.fr)
11) Où se situe BMPA dans votre démarche (sans “produit universel”)
La question “combien vais-je payer ?” (simulation IFI) est souvent le point de départ, mais l’enjeu patrimonial est plus large : structure de détention, endettement, arbitrages immobiliers, allocation d’actifs et cohérence fiscale d’ensemble.
- Pour comprendre la logique d’accompagnement : Approche et Méthode.
- Pour cadrer vos hypothèses (avant la simulation) : questions clés d’analyse patrimoniale.
- Pour relier fiscalité et stratégie : optimisation fiscale et impacts fiscaux sur l’allocation d’actifs.
- Pour une approche plus globale (assurance-vie, PEA, compte-titres) : articuler les enveloppes d’investissement.
- Pour savoir quoi demander à un conseiller : questions de transparence.
Vous pouvez également retrouver la présentation générale du cabinet sur bmpa.fr.
FAQ – IFI calcul : barème, assiette et simulation
Comment est calculé l’assiette et le barème de l’IFI ?
L’IFI se calcule d’abord sur une assiette nette taxable : vous additionnez les actifs immobiliers imposables détenus au 1er janvier (directement et via des parts/actions à hauteur de la fraction immobilière), puis vous retranchez les dettes éligibles existantes à cette date. Si le net taxable dépasse 1,3 M€, vous appliquez le barème progressif (taux de 0% à 1,5%), en gardant en tête que le calcul démarre à 800 000 € dès lors que vous êtes imposable. (impots.gouv.fr)
Quels biens et droits entrent dans l’assiette de l’IFI et quel abattement sur la résidence principale ?
Entrent généralement dans l’assiette : immeubles bâtis et non bâtis, biens en cours de construction, et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage/habitation), ainsi que les parts/actions de sociétés ou organismes à hauteur de leurs actifs immobiliers imposables. La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier, ce qui ramène sa valeur imposable à 70%. Certaines exonérations existent (biens professionnels, bois/forêts, biens ruraux, etc.) sous conditions. (service-public.gouv.fr)
Comment déduire les dettes liées aux biens immobiliers pour le calcul de l’IFI ?
Vous pouvez déduire des dettes existantes au 1er janvier, justifiables, et rattachées à des actifs imposables : emprunts d’acquisition, dettes de travaux (construction/amélioration/agrandissement), certains travaux d’entretien, taxe foncière, ou dettes liées à l’acquisition de parts à proportion de l’immobilier imposable. Les dettes finançant des biens exonérés ne sont pas déductibles (ou seulement au prorata si l’exonération est partielle). Enfin, pour les patrimoines importants, un mécanisme peut plafonner la déduction de dettes. (impots.gouv.fr)
Qu’est-ce que la décote IFI et comment elle s’applique entre 1,3 et 1,4 million d’euros ?
La décote est un mécanisme destiné à limiter l’effet de seuil à l’entrée dans l’IFI. Elle ne concerne que les patrimoines nets taxables situés entre 1,3 M€ et 1,4 M€. La formule indiquée par les sources officielles est : Décote = 17 500 – (1,25% × patrimoine net taxable). En pratique, vous calculez d’abord l’IFI au barème, puis vous retranchez la décote (si vous êtes dans la plage). Au-delà de 1,4 M€, la décote ne s’applique plus. (economie.gouv.fr)
Comment simuler rapidement son IFI en ligne et comprendre le plafonnement ?
Pour une simulation rapide, utilisez le simulateur officiel IFI (impots.gouv.fr) en y saisissant votre base nette imposable, puis en ajoutant progressivement les paramètres (dons, plafonnement, impôt étranger similaire). Le simulateur peut intégrer le plafonnement, qui réduit l’IFI lorsque la somme IFI + impôts sur les revenus dépasse 75% des revenus mondiaux (selon les définitions et retraitements prévus). La bonne pratique consiste à documenter vos valeurs (évaluations, dettes, justificatifs) avant de “faire tourner” l’outil. (impots.gouv.fr)
Et maintenant ?
Si votre simulation IFI met en évidence un enjeu significatif (assiette complexe, détention via sociétés, endettement élevé, question de plafonnement), l’étape utile consiste souvent à structurer vos hypothèses et votre stratégie plutôt que d’optimiser un chiffre isolé. Vous pouvez explorer l’approche de BMPA sur la méthode d’accompagnement et l’optimisation fiscale, puis contacter BMPA via le site pour cadrer une analyse patrimoniale et une allocation d’actifs cohérentes avec vos objectifs.